Agevolazioni prima casa 2026: requisiti, imposte e novità

Chi cerca una singola norma di riferimento non la trova, e il motivo è storico. Il beneficio non vive in un articolo autonomo ma in una nota — la Nota II-bis — appesa all'art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986, cioè il Testo unico dell'imposta di registro. È lì che si leggono, tutti insieme, requisiti di chi compra, tipologie di casa ammesse, obblighi post-rogito e cause di decadenza. La versione IVA dello stesso sconto, cioè il 4% quando la casa la vende un costruttore, sta invece nella Tabella A Parte II del DPR 633/1972 (n. 21). Le imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro, infine, arrivano dal D.Lgs. 347/1990.

Il testo di oggi è il risultato di trent'anni di stratificazione: introdotto nella forma moderna dalla L. 549/1995, esteso a successioni e donazioni nel 2000, rimodellato nel 2016 per consentire di comprare la nuova prima casa impegnandosi a vendere la vecchia entro un anno, ritoccato nel 2021 per gli under 36 (misura poi cessata) e — l'ultima novità — allungato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025.

Un punto tecnico che pesa più di quanto sembri: la Nota II-bis è una norma agevolativa e come tale la Cassazione (SS.UU. 19558/2020) la interpreta in senso stretto. Tradotto: le dichiarazioni che rendi in atto — sulla residenza, sul non essere già titolare di altra prima casa, sul tipo di casa — non ammettono correzioni successive. Se sbagli, decadi. E il notaio, per la stessa ragione, non ha margini di discrezionalità: o il quadro è impeccabile, o l'agevolazione non si applica.

Dal 2014 la selezione delle case «buone» per lo sconto è puramente catastale: non contano più le vecchie tabelle del DM 1969 su superfici, servizi e finiture, ma solo la categoria assegnata al Catasto. Sono escluse in blocco A/1, A/8 e A/9 — le abitazioni signorili, le ville e i castelli — mentre tutte le altre A abitative sono ammesse. In pratica il 98% degli immobili residenziali umbri rientra senza problemi.

Ecco l'elenco completo delle categorie ammesse:

Lo sconto non si ferma alle mura dell'abitazione. Vale anche per le pertinenze, purché siano vincolate durevolmente al servizio della casa: cantina in condominio, box auto separato, tettoia esterna. Non serve comprarle nello stesso atto — puoi acquistarle mesi o anni dopo, purché la casa sia già la tua prima casa. Il limite però è stretto: una pertinenza per ogni categoria, non di più.

Chi compra a Perugia un appartamento con due box interrati incontra spesso questo problema: il primo box gode dell'agevolazione (registro 2% o IVA 4%), il secondo va tassato ad aliquota ordinaria. Non è aggirabile dividendo l'atto o intestando il secondo box a un familiare: il vincolo è oggettivo, riguarda il rapporto pertinenziale con l'abitazione principale. Meglio saperlo prima di firmare il preliminare, così da negoziare il prezzo tenendo conto delle imposte reali che pagherai al rogito.

I requisiti che riguardano la persona sono tre e vanno dichiarati espressamente in atto. Sono i tre punti su cui, nei controlli successivi, l'Agenzia delle Entrate concentra il novanta per cento delle contestazioni.

Il conto delle imposte dovute cambia radicalmente a seconda di chi ti vende la casa. Il salto è netto tra privato e impresa, e chi non ne è consapevole rischia di sorprendersi al momento della bozza notarile.

Se compri da un privato — la stragrande maggioranza delle compravendite umbre — le imposte sono tre: registro al 2% calcolato sulla base imponibile agevolata dal prezzo-valore, più ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna. L'imposta di registro assorbe bollo e tributi vari (art. 10 c. 3 D.Lgs. 23/2011), quindi il totale «al notaio» per la parte fiscale è quello e basta.

Se compri da un costruttore o da un'impresa che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, oppure da un'impresa che sceglie l'opzione IVA in atto, la matematica gira in modo opposto: 4% di IVA sul prezzo pieno pattuito (non sul valore catastale, quindi la convenienza è più bassa) e imposte di registro, ipotecaria e catastale a somma fissa di 200 euro ciascuna.

Se ricevi la casa in eredità o in donazione e ricorrono i requisiti prima casa, paghi le imposte di successione o donazione con le franchigie ordinarie (un milione di euro tra parenti in linea retta, e via scendendo) e le ipotecarie e catastali a 200 euro fisse. Anche qui devi rendere in atto le solite dichiarazioni della Nota II-bis.

Restano fuori dall'agevolazione, senza possibilità di aggirarli, i terreni anche se edificabili, gli immobili commerciali C/1 e C/3, tutta la categoria D, gli uffici A/10 e le abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9. Non basta destinare l'immobile ad abitazione: conta la destinazione catastale al momento del rogito.

Il «prezzo-valore» è uno dei pochi strumenti fiscali italiani che protegge davvero il contribuente. Introdotto dalla L. 266/2005 (art. 1 c. 497), consente di calcolare l'imposta di registro non sul prezzo che hai effettivamente pagato ma sul valore catastale della casa, quasi sempre molto più basso. Non è automatico: va chiesto espressamente in atto e il notaio provvederà a inserire l'opzione. Serve che tu sia una persona fisica (no imprese o professionisti), che compri da un privato, che si tratti di casa o pertinenza e che il prezzo dichiarato in atto sia quello vero. Fuori da questi paletti la regola non si applica.

La formula per la prima casa è semplice da tenere a mente: rendita catastale × 1,05 × 110, che equivale a rendita × 115,5. Per la seconda casa il moltiplicatore ufficiale (art. 52 c. 4 TUR) è 126. Vediamo cosa comporta in un caso reale.

Bilocale a Perugia, categoria A/2, prezzo di vendita 220.000 euro, rendita catastale 780 euro. Il valore catastale della prima casa diventa 780 × 115,5 = 90.090 euro. L'imposta di registro al 2% è 1.802 euro; si sommano 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Totale: 1.902 euro di parte fiscale al notaio. Senza agevolazione la stessa casa comporterebbe registro del 9% sul valore catastale della seconda casa (780 × 126 = 98.280 €), pari a 8.845 euro; nei casi in cui non si applica il prezzo-valore, addirittura 9% sul prezzo pieno di 220.000 euro, cioè 19.800 euro. Il risparmio effettivo si aggira tra i settemila e i diciottomila euro secondo lo scenario.

Vale la pena sottolineare una protezione poco pubblicizzata: quando il prezzo-valore è applicato correttamente, l'Agenzia delle Entrate non può rettificare l'imposta ipotizzando che la casa valga di più (ultimo periodo dell'art. 1 c. 497). È un ombrello importante nei contesti in cui i prezzi di mercato salgono più rapidamente delle rendite catastali. L'altra faccia della medaglia è severa: se in atto viene occultato il prezzo reale, si perde retroattivamente il beneficio, si ricalcola tutto sul corrispettivo effettivo e si applica una sanzione dal 50 al 100% della maggior imposta (art. 72 TUR).

È la novità più discussa della Legge di Bilancio 2025 e vale la pena capirla bene, perché cambia sensibilmente le strategie di chi vuole cambiare casa mantenendo per un po' la vecchia in vendita.

Chi al momento del nuovo rogito è già titolare di un'altra prima casa non è tagliato fuori dall'agevolazione: può prendersela anche sul secondo acquisto, a patto di dichiarare in atto che si impegna a vendere la vecchia entro un tempo definito. Fino al 2024 il termine era di dodici mesi ed era considerato molto stretto; con la modifica dell'art. 1 c. 116 della L. 207/2024, che ha riscritto il c. 4-bis della Nota II-bis, il tempo è passato a ventiquattro mesi. Si applica a tutti gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 e prosegue nel 2026 senza scadenza.

Due cose vanno tenute presenti. Primo: l'impegno va scritto in atto — se il notaio non lo formalizza, l'aliquota diventa quella ordinaria del 9% (o del 10% con IVA) e non c'è modo di correggerla dopo. Secondo: entro 24 mesi non basta firmare un preliminare, serve rogitare la vendita. L'Agenzia lo ha chiarito già nella Risoluzione 105/E/2017 con riferimento al vecchio termine annuale, e il principio è rimasto identico.

Buona notizia: l'obbligo di «alienazione» comprende anche la donazione a un familiare — figli, genitori — purché il donatario non sia il coniuge in regime di comunione dei beni. La Ris. AdE 49/E/2015 ha aperto questa strada, che oggi risolve molte situazioni familiari complesse.

Casi particolari, infine, quando entra di mezzo una separazione o un divorzio: se la vecchia casa è assegnata al coniuge non proprietario, la Cassazione (ord. 20851/2019) ha ammesso la sospensione del termine finché il procedimento non si chiude, purché l'impedimento sia oggettivo e non imputabile a chi ha chiesto l'agevolazione.

La decadenza dall'agevolazione non è un rischio teorico: è la voce che genera più contenzioso in materia di imposta di registro. Le ipotesi tipiche sono quattro, e vale la pena stamparsele in mente prima ancora di firmare il preliminare.

Quando l'Agenzia accerta la decadenza — di solito attraverso un incrocio automatico tra anagrafe tributaria, catasto e archivi immobiliari — arriva a casa un avviso di liquidazione che chiede quattro cose insieme:

Non tutto è perduto quando ci si accorge in tempo di non poter rispettare un impegno. La differenza tra un ravvedimento tempestivo e un accertamento a sorpresa può valere migliaia di euro.

Chi capisce prima della scadenza di non riuscire a vendere la vecchia prima casa entro 24 mesi, o di non poter riacquistare entro l'anno dopo la vendita nei cinque anni, può presentare all'Agenzia un'istanza spontanea (Circolare 31/E/2011) versando la differenza di imposta e gli interessi. In questo caso la sanzione del 30% non si applica per niente.

Se invece l'istanza arriva dopo la scadenza del termine (18 mesi per la residenza, 24 mesi per l'alienazione), ma prima che l'avviso di liquidazione sia notificato, si accede al ravvedimento operoso dell'art. 13 D.Lgs. 472/1997 come riformato dal D.Lgs. 87/2024. Le riduzioni oggi in vigore sono: 1/8 (3,75%) entro un anno, 1/7 (circa 4,29%) entro due anni, 1/6 (5%) oltre due anni e fino alla notifica dell'atto di verifica.

Codici tributo F24 da annotare: 1550 per l'imposta di registro, 1551 per gli interessi, 1552 per la sanzione. Il consiglio operativo è banale ma importante: non aspettare il postino dell'Agenzia. Ogni mese di ritardo pesa in più.

L'art. 7 della L. 448/1998 tutela chi vende la propria prima casa per comprarne un'altra migliore. Il meccanismo è questo: se rivendi entro un anno dal nuovo acquisto — o, come più spesso capita, compri prima e vendi entro l'anno — maturi un credito d'imposta pari al minor importo tra il registro (o l'IVA) versato sul vecchio acquisto e quello dovuto sul nuovo. È una sorta di «trasporto» della tassa già pagata, che permette di non essere penalizzati fiscalmente ogni volta che si migliora casa.

Il credito si può usare in cinque modi alternativi (non cumulabili):

La regola generale racconta una storia; la vita reale spesso ne racconta un'altra. La Nota II-bis contiene numerose deroghe pensate proprio per adattare l'agevolazione a situazioni personali che non rientrano nel modello «coppia coniugata residente in Italia».

Separati o divorziati. Se dopo la separazione la casa coniugale viene assegnata a uno dei due, quello che «esce» dalla casa non è considerato titolare di altra prima casa a fini fiscali: la Cassazione (ord. 20851/2019) e la giurisprudenza successiva sono ormai consolidate. Chi ha ricevuto la casa in assegnazione, viceversa, non è considerato pieno proprietario se l'attribuzione ha valore meramente abitativo. Sono distinzioni sottili ma cruciali per chi vuole ricominciare in una nuova casa dopo una crisi familiare.

Forze armate, polizia, vigili del fuoco. Il personale in servizio permanente è esonerato dal requisito della residenza (art. 1 c. 55 L. 208/2015 in combinato con la Nota II-bis): l'agevolazione compete in qualunque Comune italiano, senza obbligo di trasferimento. È una tutela pensata per la mobilità imposta dal servizio.

Cittadini AIRE. Chi è iscritto all'Anagrafe italiani residenti all'estero al momento del rogito può comprare in qualunque Comune senza obbligo di trasferimento in Italia. La modifica è arrivata con la L. 178/2020 e ha semplificato la vita a molti italiani all'estero che comprano casa in Umbria pensando al rientro o come investimento familiare.

Coppie non sposate e conviventi. Ognuno vale per sé: i requisiti si valutano sulla singola persona, non c'è cumulo. Attenzione all'acquisto in quote: se uno dei conviventi non ha i requisiti prima casa, la sua quota subirà le imposte ordinarie mentre quella dell'altro godrà dello sconto. Il notaio calcolerà le due imposte separatamente.

L'agevolazione prima casa non vive isolata: si combina con altri strumenti pensati soprattutto per giovani e famiglie con reddito medio. Vale la pena mettere ordine tra le sigle, perché la confusione tra «esenzione totale under 36» e «garanzia CONSAP» è ancora frequente.

La garanzia CONSAP dell'80% copre il rimborso della quota capitale del mutuo prima casa fino a 250.000 euro di valore, con LTV che può arrivare al 100%. È riservata alle categorie prioritarie: giovani coppie (coniugate o conviventi da almeno due anni con almeno uno under 36), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari e giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. La L. 207/2024 (art. 1 c. 112-114) ha prorogato la misura fino al 31 dicembre 2027, rifinanziando il Fondo per l'intero triennio: nel 2026 la garanzia è pienamente operativa.

La esenzione totale di registro o IVA per under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, introdotta dal DL 73/2021, è invece cessata. Sopravviveva solo per i preliminari registrati entro il 31/12/2023 con rogito entro il 31/12/2024. Chi compra oggi con meno di 36 anni e reddito basso paga il registro al 2% ordinario (o l'IVA al 4%) e beneficia solo della garanzia CONSAP: non c'è più lo «zero imposte» del 2022.

Sul fronte del mutuo, ricordiamo la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa (art. 15 c. 1 lett. b TUIR), su un tetto di 4.000 euro l'anno di interessi. La condizione è duplice: la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, e il mutuo deve essere stipulato entro i dodici mesi antecedenti o successivi al rogito. La detrazione sopravvive anche a rimborsi anticipati e rifinanziamenti, secondo le indicazioni della Circolare AdE 17/E/2015.

Vediamo con una certa regolarità le stesse trappole ripetersi sui rogiti perugini e spoletini. Alcune costano poche centinaia di euro, altre — quelle che seguono — arrivano a decine di migliaia. Non c'è una legge dietro: solo un elenco di distrazioni ricorrenti.

Due rogiti recenti che mostrano l'applicazione concreta delle aliquote agevolate prima casa e del meccanismo prezzo-valore.