Il locatore persona fisica che affitta un immobile abitativo può scegliere tra due regimi fiscali alternativi: la cedolare secca — imposta sostitutiva introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 — o la tassazione IRPEF ordinaria con addizionali regionali e comunali. La scelta incide sull'imposta dovuta, sugli oneri di registrazione, sulla possibilità di aggiornare il canone all'ISTAT e sulla rilevanza del reddito ai fini di ISEE, detrazioni e no-tax area.
Nel 2026 le aliquote della cedolare sono tre: 21% per i contratti a canone libero (4+4 o transitori), 10% per i contratti a canone concordato ex art. 2 c. 3 L. 431/1998 nei Comuni ad alta tensione abitativa e 26% per le locazioni brevi (≤ 30 giorni), introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023 art. 1 c. 63) con conservazione del 21% per un solo immobile a scelta del contribuente. Perugia, come capoluogo di provincia, è nell'elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa (Delibera CIPE 87/2003 e successive proroghe): l'aliquota 10% è quindi accessibile per i contratti concordati stipulati in città.
L'IRPEF ordinaria applica invece gli scaglioni progressivi 2026 — 23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 € — resi strutturali dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 commi 2-3) che ha consolidato la riduzione a tre scaglioni. Alla componente statale si sommano l'addizionale regionale (in Umbria 1,23% base fino a 15.000 € con progressività per fasce superiori) e l'addizionale comunale (Perugia 0,8% nel 2026, Spoleto 0,8%). Il reddito da locazione entra nel reddito complessivo con abbattimento forfettario del 5% (art. 37 c. 4-bis TUIR) o del 35,5% (5% + 30%) per i contratti concordati (art. 8 L. 431/1998).
In questa guida trovi la disciplina completa aggiornata al 2026: perimetro soggettivo e oggettivo della cedolare, tutte le aliquote con i requisiti, come si esercita e revoca l'opzione col modello RLI, la simulazione numerica su un caso reale a Perugia, quando conviene davvero l'IRPEF, gli adempimenti dichiarativi (Quadro RB) e le sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 come modificato dal D.Lgs. 87/2024 (riduzione al 25% dal 1° settembre 2024).
Il quadro normativo: art. 3 D.Lgs. 23/2011
La cedolare secca è regolata dall'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 ed è un regime opzionale che sostituisce, sul reddito derivante dalla locazione di immobili abitativi, l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
Presupposti soggettivi (art. 3 c. 6): il locatore deve essere persona fisica che agisce fuori dall'esercizio di impresa, arti o professioni. Sono esclusi società, enti commerciali e persone fisiche che affittano nell'ambito dell'attività professionale. Il conduttore può essere sia persona fisica sia — dal 2023 (art. 1 c. 78 L. 197/2022) — un lavoratore autonomo o una società, purché l'immobile sia destinato ad uso abitativo.
Presupposti oggettivi: sono ammessi solo immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali A/1 - A/11 esclusa A/10 (uffici) e le relative pertinenze locate congiuntamente. La disciplina temporanea 2019 che estendeva la cedolare al 21% ai negozi C/1 fino a 600 mq (art. 1 c. 59 L. 145/2018) non è stata prorogata oltre i contratti stipulati nel 2019, quindi nel 2026 gli immobili commerciali sono esclusi dal regime.
Per le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni, art. 4 DL 50/2017) esiste una disciplina autonoma, oggi convergente nella cedolare ma con aliquote differenziate — vedi paragrafo dedicato più avanti.
Le tre aliquote 2026 e i requisiti per applicarle
Aliquota 21% — canone libero. È l'aliquota base della cedolare per i contratti di locazione abitativa a canone libero (4+4 anni ex art. 2 c. 1 L. 431/1998) e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi ex art. 5 L. 431/1998) non riconducibili al canale concordato. Si applica sull'intero canone annuo pattuito, senza abbattimenti forfettari.
Aliquota 10% — canone concordato. Riservata ai contratti stipulati ex art. 2 c. 3 L. 431/1998 (3+2 anni) e ai contratti transitori concordati, purché ricorrano contemporaneamente due condizioni: (i) l'immobile si trovi in un Comune ad alta tensione abitativa individuato dalla Delibera CIPE 87/2003 e successive proroghe (elenco che comprende tutti i capoluoghi di provincia — Perugia inclusa — più i Comuni confinanti e i Comuni densamente popolati indicati); (ii) il contratto sia conforme all'accordo territoriale siglato tra organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, con attestazione di conformità rilasciata da una delle associazioni firmatarie (obbligatoria ai sensi del DM 16 gennaio 2017 e ribadita dalla Ris. AdE 31/E/2018 per fruire dei benefici fiscali). Senza l'attestazione l'Agenzia delle Entrate può disconoscere l'aliquota agevolata e recuperare il differenziale (21% – 10%) più sanzioni.
Aliquota 26% — locazioni brevi (dal 2024). L'art. 1 c. 63 della L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) ha modificato l'art. 4 c. 2 DL 50/2017 elevando la cedolare secca sulle locazioni brevi (contratti non superiori a 30 giorni conclusi da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa) dal 21% al 26% a partire dai contratti stipulati nel 2024. Il contribuente può conservare l'aliquota del 21% su un solo immobile a scelta per anno d'imposta, da indicare in dichiarazione. Al superamento della quarta unità immobiliare destinata a locazione breve nel medesimo periodo d'imposta l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 1 c. 595 L. 178/2020) e la cedolare non è più applicabile.
Le tre aliquote non sono cumulabili sullo stesso contratto: la scelta va fatta contratto per contratto e comunicata con il modello RLI.
Base imponibile IRPEF: gli abbattimenti che spesso si dimenticano
Nel regime ordinario il canone di locazione non entra nel reddito complessivo al 100%: l'art. 37 c. 4-bis del TUIR riconosce una deduzione forfettaria del 5% sul canone annuo pattuito, a copertura forfettaria delle spese di manutenzione. La base imponibile IRPEF ordinaria è quindi pari al 95% del canone.
Per i contratti a canone concordato ex art. 2 c. 3 L. 431/1998 stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa si aggiunge l'ulteriore riduzione del 30% prevista dall'art. 8 c. 1 L. 431/1998: la base imponibile scende al 95% × 70% = 66,5% del canone. È un abbattimento significativo che nel confronto sostitutiva vs IRPEF può ribaltare la convenienza.
Al reddito imponibile così determinato si applicano le aliquote IRPEF a scaglioni (23% - 35% - 43%), le addizionali regionale (Umbria: aliquota base 1,23% fino a 15.000 €, poi progressiva) e comunale (Perugia 0,8%, Spoleto 0,8% nel 2026 — verificare l'aliquota vigente nel proprio Comune sul sito del MEF - Dipartimento Finanze, sezione Fiscalità Locale).
Sul contratto ordinario restano dovuti anche l'imposta di registro (2% del canone annuo × numero di annualità, minimo 67 €, con possibilità di versamento in unica soluzione con sconto o annuale) e l'imposta di bollo (16 € ogni 4 facciate o 100 righe). Questi costi si dividono al 50% tra locatore e conduttore salvo diversa pattuizione. In cedolare secca entrambe sono sostituite.
Simulazione numerica: canone 800 €/mese a Perugia, reddito 35.000 €
Confrontiamo i due regimi su un caso realistico. Dati: appartamento a Perugia, canone annuo lordo 9.600 € (800 €/mese × 12), reddito da lavoro dipendente del locatore 35.000 € lordi/anno, contratto quadriennale rinnovabile 4+4.
Scenario A — Cedolare secca 21% (canone libero). Imponibile: 9.600 €. Imposta sostitutiva: 9.600 × 21% = 2.016 €. Imposta di registro contratto: 0 €. Imposta di bollo: 0 €. Prelievo fiscale totale sulla locazione: 2.016 €. Netto locazione ante altri costi (IMU, condominio, manutenzione): 7.584 €.
Scenario B — IRPEF ordinaria, canone libero. Base imponibile: 9.600 × 95% = 9.120 €. Il reddito da locazione si somma al reddito da lavoro portando l'imponibile complessivo a 44.120 €: nel 2026 rientra interamente nel secondo scaglione (aliquota marginale 35%). Imposta IRPEF marginale sui 9.120 €: 9.120 × 35% = 3.192 €. Addizionale regionale Umbria (stima 1,63% sulla componente locativa): ~149 €. Addizionale comunale Perugia (0,8%): ~73 €. Imposta di registro quota locatore (50% × 2% × 9.600): 96 €. Imposta di bollo quota locatore (~8 €). Prelievo fiscale totale: ~3.518 €. Netto locazione: 6.082 €.
Scenario C — Cedolare secca 10% (canone concordato, 3+2, con attestazione). Il canone concordato Perugia per la stessa tipologia di immobile è tipicamente inferiore del 15-25% rispetto al libero (Accordo Territoriale Perugia 2019 e aggiornamenti): ipotizziamo un canone di 680 €/mese = 8.160 €/anno. Imposta sostitutiva: 8.160 × 10% = 816 €. Registro e bollo: 0 €. Prelievo fiscale totale: 816 €. Netto locazione: 7.344 €.
Scenario D — IRPEF ordinaria, canone concordato. Base imponibile: 8.160 × 95% × 70% = 5.426 €. Aliquota marginale 35%: 1.899 €. Addizionali (~50 €). Registro (agevolato 70%): ~57 €. Prelievo: ~2.006 €. Netto: 6.154 €.
Conclusione operativa: in questo profilo (reddito 35.000 €, scaglione 35%) la cedolare secca è più conveniente in entrambe le tipologie di contratto. Con il concordato il vantaggio della sostitutiva 10% (netto 7.344 €) è particolarmente marcato rispetto sia alla libera al 21% (7.584 €, quasi allineato) sia all'IRPEF concordato (6.154 €). Attenzione: se il reddito del locatore è invece 20.000 € (aliquota marginale 23%), lo scenario B con l'abbattimento 66,5% del concordato può avvicinarsi molto alla cedolare 10% e va simulato caso per caso.
Simulazione Spoleto: pensionato con reddito 14.000 € e concordato 3+2
Il quadro cambia radicalmente quando il locatore ha un reddito contenuto. Prendiamo un caso realistico che vediamo spesso a Spoleto: pensionato di 68 anni, pensione lorda annua 14.000 €, appartamento di sua proprietà in zona San Nicolò affittato con contratto 3+2 concordato a 520 €/mese (6.240 €/anno) — canone in linea con l'Accordo Territoriale Spoleto per bilocali ristrutturati (riferimento: tabelle di oscillazione sottoscritte da SUNIA-SICET-UNIAT e ASPPI-CONFEDILIZIA-CONFAPPI).
Scenario cedolare 10%. Imposta sostitutiva: 6.240 × 10% = 624 €. Nessuna imposta di registro né bollo. Il reddito però rileva «virtualmente» per le detrazioni IRPEF ex art. 3 c. 7 D.Lgs. 23/2011: la pensione di 14.000 € da sola porterebbe a un'IRPEF quasi azzerata dalla detrazione ex art. 13 c. 3 TUIR (pensionati), ma il computo virtuale del canone in cedolare la erode. Prelievo netto sulla locazione: 624 €.
Scenario IRPEF ordinaria concordato. Base imponibile: 6.240 × 95% × 70% = 4.150 €. Reddito complessivo: 14.000 + 4.150 = 18.150 €, primo scaglione (23%). IRPEF lorda sulla componente locativa: 4.150 × 23% = 955 €. Le detrazioni per pensionati (art. 13 c. 3 TUIR, importo base 1.955 € per redditi fino a 8.500 € e decrescente fino a 28.000 €) coprono ancora una parte significativa dell'imposta lorda: il carico effettivo sulla componente locativa scende a ~520 € una volta imputata la quota di detrazione consumata. Addizionali (Umbria 1,23% + Spoleto 0,8%) sul concordato: ~85 €. Registro quota locatore agevolato 70%: ~44 €. Prelievo totale: ~649 €, sostanzialmente equivalente alla cedolare 10%.
Cosa cambia davvero: in questo profilo la cedolare non è più il default automatico. Se il pensionato ha anche spese sanitarie detraibili al 19% oltre franchigia (art. 15 TUIR), un mutuo residuo sulla prima casa o familiari a carico, l'IRPEF ordinaria diventa più conveniente perché la sostitutiva «brucia» le detrazioni. La regola pratica che diamo ai clienti: sotto i 20.000 € di reddito complessivo, con contratto concordato, va sempre fatta una simulazione parallela prima di firmare l'RLI.
Altri due casi reali dall'agenzia (Ferro di Cavallo e centro Spoleto)
Caso 1 — Ferro di Cavallo, trilocale a studenti Unipg (4+4 libero). Proprietario 45 anni, reddito da lavoro dipendente 42.000 €, trilocale affittato a 950 €/mese (11.400 €/anno) con contratto 4+4 libero. Cedolare 21%: 11.400 × 21% = 2.394 €. Nessun bollo, nessun registro. Alternativa IRPEF ordinaria: base imponibile 11.400 × 95% = 10.830 €; con reddito complessivo 52.830 € la componente locativa ricade sullo scaglione 43% (art. 1 c. 2-3 L. 207/2024) → IRPEF 4.657 € + registro annuale a carico locatore 50% × 2% × 11.400 = 114 € + bollo 16 € = ~4.787 €. Risparmio con cedolare: 2.393 €/anno. Nella zona Ferro di Cavallo, dove la domanda studentesca tiene stabile il canone e non ci sono spese detraibili significative, la cedolare 21% resta la scelta dominante.
Caso 2 — Centro storico Spoleto, canone concordato per lavoratore in trasferta. Bilocale ristrutturato in via dell'Arringo, canone 480 €/mese (5.760 €/anno) con contratto transitorio 18 mesi ex art. 5 c. 1 L. 431/1998, asseverato dalle associazioni firmatarie dell'Accordo Territoriale Spoleto. Locatore: professionista con reddito 65.000 €. Cedolare 10% sui transitori è ammessa solo nei comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003). Spoleto non è in elenco: la cedolare applicabile scende al 21% ordinaria. Imposta: 5.760 × 21% = 1.210 €. Se il locatore avesse scelto IRPEF ordinaria: 5.760 × 95% = 5.472 € × 43% = 2.353 € + registro/bollo. Ancora una volta la cedolare vince, ma l'errore da evitare è dichiarare 10%: comporterebbe recupero + sanzione 25% (D.Lgs. 87/2024).
Quando conviene davvero l'IRPEF ordinaria
La cedolare non è sempre la scelta ottimale. L'IRPEF ordinaria può risultare più efficiente in casi specifici che vanno individuati con simulazione preventiva:
- Reddito complessivo basso o assente (locatore pensionato al minimo, studente, disoccupato): con reddito complessivo sotto la no-tax area (8.500 € per pensionati, 8.174 € per lavoratori dipendenti nel 2026) l'IRPEF sul canone può essere azzerata o quasi
- Aliquota marginale IRPEF effettiva sotto il 21%: si verifica quando il reddito complessivo compreso il canone resta sotto i 28.000 €
- Elevate detrazioni personali (spese sanitarie, mutuo prima casa, ristrutturazioni, familiari a carico): la cedolare è definitiva e non permette di scomputare queste detrazioni, mentre l'IRPEF le consente. Se hai un credito d'imposta non altrimenti utilizzabile, la sostitutiva lo «brucia»
- Contratto concordato con reddito basso: la combinazione abbattimento 66,5% + aliquota 23% può risultare più leggera del 10% sostitutivo
- Perdite d'impresa o fondiarie compensabili: solo nel reddito complessivo IRPEF puoi utilizzarle
Come esercitare l'opzione: modello RLI
L'opzione per la cedolare secca si esercita all'atto della registrazione del contratto con il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili, approvato con Provv. AdE del 15 giugno 2017 e successive versioni). Va presentata telematicamente tramite i servizi Entratel/Fisconline dell'Agenzia delle Entrate, un intermediario abilitato (commercialista, CAF, agenzia immobiliare abilitata) o il portale «Locazioni Web».
Termine di registrazione del contratto: 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dall'inizio della locazione (art. 17 DPR 131/1986). L'opzione cedolare inizialmente omessa può essere esercitata anche nelle annualità successive compilando l'RLI entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alla nuova annualità.
Revoca: l'opzione ha effetto per l'intera durata del contratto (o della proroga), salvo revoca esercitabile in ciascuna annualità con RLI entro il termine di versamento del registro. La revoca comporta il versamento dell'imposta di registro per le annualità residue.
Comunicazione al conduttore: originariamente prevista come raccomandata a pena di inefficacia (contenente la rinuncia agli aggiornamenti del canone), è stata semplificata dall'art. 3-quinquies DL 34/2019: oggi la rinuncia agli aggiornamenti è automatica in virtù dell'opzione, ma resta buona prassi darne comunicazione scritta all'inquilino per evitare contenziosi.
Regime dei nuovi contratti brevi (dal 2024): per le locazioni brevi al 21% su un solo immobile la scelta va operata in dichiarazione dei redditi (Quadro RB Redditi PF) indicando l'immobile prescelto. Gli intermediari immobiliari o i portali telematici (Airbnb, Booking) che intervengono nell'incasso operano una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni (art. 4 c. 5 DL 50/2017), a scomputo dell'imposta finale.
Vincoli e svantaggi della cedolare secca
L'opzione ha un prezzo che va valutato oltre l'aliquota:
- Rinuncia agli aggiornamenti ISTAT: per tutta la durata dell'opzione il locatore non può richiedere alcun adeguamento del canone, nemmeno quello previsto contrattualmente (art. 3 c. 11 D.Lgs. 23/2011). In fasi di inflazione elevata è un costo reale rilevante
- Nessuna deduzione di spese effettive: la cedolare è definitiva; non puoi dedurre costi di manutenzione, IMU, spese condominiali non ribaltabili, interessi passivi su mutuo dell'immobile locato
- Il reddito in cedolare rileva ai fini ISEE (art. 5 DPCM 159/2013): entra nell'ISR come «altri redditi» al 100%. Non gode dell'abbattimento 5%
- Rileva per le detrazioni IRPEF collegate al reddito (art. 13 TUIR — no tax area, detrazione lavoro dipendente, detrazioni per familiari a carico): il reddito da cedolare si somma «virtualmente» al reddito complessivo per determinare l'ammontare delle detrazioni spettanti (art. 3 c. 7 D.Lgs. 23/2011)
- Rileva per accesso a bonus e agevolazioni basate sul reddito complessivo (bonus sociali, assegno unico, ecc.)
- Non è compatibile con il regime forfettario per la stessa attività: chi già affitta in forma imprenditoriale non può optare per la cedolare sui medesimi immobili
Adempimenti dichiarativi: Quadro RB e versamenti
Il reddito soggetto a cedolare va indicato nel Quadro RB del modello Redditi PF (righi RB1-RB10, con codice utilizzo che identifica la cedolare: codice 3 canone libero, codice 8 canone concordato Comuni alta tensione, codice 12 transitorio, codice 14 studenti). Nel Quadro LC si liquida l'imposta sostitutiva.
Termini di versamento 2026 (in linea con IRPEF): acconto 100% entro il 30 giugno (prima rata 40% + interessi se rateizzata) e il 30 novembre (seconda rata 60%); saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo. L'acconto è dovuto solo se l'imposta dell'anno precedente supera i 51,65 €. Codici tributo F24: 1840 acconto prima rata, 1841 acconto seconda rata o unica, 1842 saldo.
Per i contratti in cedolare non è dovuta l'imposta di registro sulle annualità successive, sulle proroghe e sulla risoluzione anticipata. Va invece versata l'imposta di bollo sul contratto solo al momento della registrazione telematica se non ricompresa nell'opzione (in genere l'RLI la gestisce automaticamente).
Sanzioni e ravvedimento operoso
Omessa registrazione del contratto: sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta (art. 69 DPR 131/1986), oltre alla nullità del contratto ex art. 1 c. 346 L. 311/2004 (opponibile dal conduttore). La cedolare non salva dalla registrazione: il contratto va comunque registrato entro 30 giorni.
Omesso o insufficiente versamento della cedolare: sanzione ridotta al 25% dell'imposta non versata per violazioni commesse dal 1° settembre 2024 in poi (art. 13 D.Lgs. 471/1997 come modificato dal D.Lgs. 87/2024, riforma sanzioni tributarie). Per violazioni antecedenti resta il 30%.
Infedele dichiarazione (canone dichiarato inferiore al vero, mancata indicazione dell'immobile locato): sanzione dal 70% al 140% della maggiore imposta (nuova formulazione post D.Lgs. 87/2024, ridotta rispetto al previgente 90-180%).
Ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997, riformato dal D.Lgs. 87/2024): sanzioni ridotte a 1/10 entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro un anno, 1/7 entro due anni, 1/6 oltre. Riduzioni più favorevoli per chi si ravvede prima della notifica di atti di accertamento. Il ravvedimento è precluso se è già iniziata un'attività di verifica formalmente comunicata.
Termini di accertamento: l'Agenzia delle Entrate può notificare avvisi entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (art. 43 DPR 600/1973); il termine sale al settimo anno in caso di omessa dichiarazione.
Errori più frequenti (e come evitarli)
Dalla nostra esperienza operativa con locatori a Perugia e Spoleto, gli errori ricorrenti sono:
- Applicare la cedolare al 10% senza attestazione dell'associazione firmataria dell'accordo territoriale: al primo controllo l'AdE recupera il differenziale 21% – 10% più sanzioni
- Dimenticare la registrazione entro 30 giorni pensando che la cedolare esoneri anche da questo: falso, sanzione 120-240%
- Non ricalcolare le detrazioni IRPEF considerando il reddito cedolare: si perde no-tax area e detrazioni per familiari
- Scegliere la cedolare 21% su locazione breve dal 2024 senza indicare l'immobile prescelto in dichiarazione: si applica automaticamente il 26% su tutti gli immobili
- Adeguare comunque il canone all'ISTAT con la cedolare in corso: l'aggiornamento è nullo e l'inquilino può chiederne restituzione
- Locare in cedolare a società non abitativa: il regime non si applica se l'immobile è destinato ad uso non abitativo (uffici, magazzini) anche se il conduttore è società
- Non revocare la cedolare quando conviene tornare all'IRPEF (es. calo di reddito che porta sotto i 28.000 €): la revoca va formalizzata con RLI