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Codice Civile Contratto Preliminare

CODICE CIVILE CONTRATTO PRELIMINARE:

  1. (Atti che devono farsi per iscritto).

Devono farsi per atto pubblico (2699 ss.) o per scrittura privata (2702 ss.), sotto pena di nullità (1325, 1351, 1392, 1403, 2725, 2806; 852, 857, 864 c.n.):

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (769, 812, 1470, 1548, 1552, 1556, 1813, 2643, n. 1);

2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili (978), il diritto di superficie (952), il diritto del concedente (960) e dell’enfiteuta (957, 959, 2643, n. 2);

3) i contratti che costituiscono la comunione (1100) di diritti indicati dai numeri precedenti (2643, n. 3);

4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali (1027 ss., 1051, 1058, 1068), il diritto di uso (1021) su beni immobili e il diritto di abitazione (1022 ss., 2643, n. 4);

5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti (2643, n. 5);

6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico (971, 2643, n. 7);

7) i contratti di anticresi (1960 ss., 2643, n. 12);

8) i contratti di locazione (1571, 1573) di beni immobili per una durata superiore a nove anni (1572, 2643, n. 8);

9) i contratti di società (2247 ss., 2251) o di associazione (2549) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato (2643, n. 10);

10) gli atti che costituiscono rendite perpetue (1861 ss.) o vitalizie (1872 ss.), salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato (2645);

11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari (713 ss., 1111 ss., 1116, 2646);

12) le transazioni (1965) che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti (1967, 2643, n. 13);

13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge (1).

(1) Contratti e atti che devono essere ricevuti da notaio o da cancelliere: – atto costitutivo delle associazioni e delle fondazioni (art. 14); convenzioni matrimoniali (art. 1621); accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario  (art. 4841); rinunzia all’eredità (art. 519); testamento pubblico (art. 603); accettazione della nomina di esecutore testamentario (art. 702); donazione (art. 782); atto costitutivo della società per azioni (art. 2328); costituzione della società a responsabilità limitata (art. 2475); atto di fusione delle società (art. 2504); atto costitutivo della società cooperativa (art. 2518); contratto di arruolamento (art. 328 c.n.).

Contratti e atti per i quali è richiesta la forma scritta:- elezione di domicilio (art. 472); testamento olografo (art. 602); scioglimento della comunione di immobili o diritti immobiliari (art. 1111);  procura del rappresentante (art. 1392); dichiarazione di nomina nel contratto per persona da nominare (art. 1403); dichiarazione di riscatto nella vendita di cose immobili (art. 1503); vendita di eredità (art.

1543); prova del contratto di assicurazione (art. 1888) e di riassicurazione (art. 1928); prova della transazione (art. 1967); cessione dei beni (art. 1978); assunzione del prestatore di lavoro per un periodo di prova (art. 20961); patto di non concorrenza (art. 21251); contratto costitutivo dei consorzi (art. 2603); modificazioni del contratto di consorzio (art. 26072); prelazione del creditore pignoratizio (art. 27873); prelazione nel pegno di crediti (art. 2800); pegno di diritti diversi dai crediti (art. 2806); concessione unilaterale d’ipoteca (art. 2821); rinunzia all’ipoteca (art. 2879); cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca (art. 2882); compromesso per l’arbitrato (art. 807 c.p.c.); clausola compromissoria (art. 808 c.p.c.).

In deroga all’art. 1350, n. 8, l’art. 41 della L. 3 maggio 1982, n. 203, norme sui contratti agrari, dispone:

«I contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi».

Richiedono la forma scritta i contratti delle banche e degli intermediari finanziari (art. 117

D.L.vo 1 settembre 1993, n. 385, testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia; art. 1 D.L. 3 maggio 1991, n. 143, provvedimenti urgenti per limitare l’uso del contante, convertito, con modificazioni, nella L. 5 luglio 1991, n. 197).1351. (Contratto preliminare).

Il contratto preliminare è nullo (1418), se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (1337, 1350, 1392, 1399, 1403, 2645 bis, 2725, 2806, 2932).

  1. (1) (Atti soggetti a trascrizione).

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione (2658 ss.):

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (769, 812, 1197, 1470 ss, 2648, 2651);

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto (978 ss.) su beni immobili, il diritto di superficie (952 ss.), i diritti del concedente e dell’enfiteuta (959, 960, 2648, 2651);

3) i contratti che costituiscono la comunione (1100) dei diritti menzionati nei numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali (7 ss, 1022, 1058), il diritto di uso (1021) sopra i beni immobili, il diritto di abitazione (1027 ss., 2648, 2651);

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari (555, 574, 586, 590 c.p.c.; 164 att. c.p.c.), eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente (2889, 2896);

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico (971);

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni (3202, 1572, 1599, 29232) (2);

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni (1605, 2918, 2924);

10) i contratti di società (2247, 2251, 2291, 2313, 2328, 2462, 2475, 2518) e di associazione (14 ss., 2549 ss.) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

11) gli atti di costituzione dei consorzi (862 ss., 2602 ss.) che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;

12) i contratti di anticresi (1350, n. 7, 1960);

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti (1965 ss.);

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione (2932) di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti (2646).

(1) Nella regione Trentino-Alto Adige, nelle province di Trieste e Gorizia, nel Comune di Cortina D’Ampezzo vige il sistema tavolare, disciplinato dal R.D. 28 marzo 1929, n. 499, disposizioni relative ai libri fondiari nei territori delle nuove province, modificato con L. 29 ottobre 1974, n. 594, e con L. 8 agosto 1977, n. 8.

L’art. 5 del D.L.vo 31 ottobre 1990, n. 347, testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, dispone:

«5. (Trascrizione del certificato di successione). 1. Nel caso di successione ereditaria comprendente beni immobili o diritti reali immobiliari, a chiunque devoluti e qualunque ne sia il valore, l’ufficio del registro redige il certificato di successione, in conformità alle risultanze della dichiarazione della successione o dell’accertamento d’ufficio, e ne richiede la trascrizione, compilando in duplice esemplare la nota a spese dei soggetti obbligati al pagamento dell’imposta di successione.

«2. La trascrizione del certificato è richiesta ai soli effetti stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione».

(2) L’art. 41 della L. 3 maggio 1982, n. 203, norme sui contratti agrari, dispone: «I contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi». 2644. (Effetti della trascrizione).

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto (2839) anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi (2650, 2684, 2827).

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto (2666) alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (2812, 2848, 2857, 2913 ss.; 44 l. fall.).

  1. (Altri atti soggetti a trascrizione).

Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluni degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi (2650, 2657 ss., 2672; 555 c.p.c.).

2645 bis. (1) (Trascrizione di contratti preliminari).

  1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

  2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

  3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).

  4. I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti (2659, n. 4), la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi (1118, 1123).

  5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

  6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

(1) Questo articolo è stato aggiunto dall’art. 3, comma 1, del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, nella L. 28 febbraio 1997, n. 30.

  1. (Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto).

Se colui che è obbligato a concludere un contratto (6512, 849, 938, 1032, 1329 ss., 1351, 17062, 2597) non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (1706, 2643, n. 14, 2652, n. 2, 2684, n. 6, 2690, n. 1, 2908).

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge (1208, 1209, 1214, 1220), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (1329, 1351).

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