Il ruolo dell’agente immobiliare è molto importante nel mercato della compravendita immobiliare: tanto più in una situazione di difficoltà come quella che caratterizza il mercato immobiliare da qualche anno a questa parte. Si tratta di un professionista che ha il compito di fare incontrare la domanda e l’offerta sul mercato degli immobili: e questa attività viene svolta in cambio di una provvigione.
La provvigione viene pattuita, almeno inizialmente, con il proprietario dell’immobile che viene messo in vendita: il venditore ovviamente dovrà pagare la provvigione solo se la vendita si concluderà con successo. L’agente immobiliare matura il diritto a ricevere la provvigione pattuita solamente dopo che tra venditore e acquirente è intercorso un accordo scritto. Può trattarsi di un preliminare di compravendita (detto anche compromesso immobiliare) oppure di una proposta di acquisto accettata dal venditore (che si trasforma in questo modo in un contratto preliminare).
Può essere interessante approfondire alcuni aspetti legati alla provvigione dovuta a un agente immobiliare. In particolare:
- Quale dovrebbe essere la provvigione che spetta all’agente immobiliare;
- Chi deve pagare la provvigione all’agente immobiliare e quando deve farlo;
- L’eventuale rimborso spese;
- La convenienza o meno di pagare una provvigione immobiliare piuttosto che gestire in autonomia la vendita di un immobile.
Provvigione dell’agente immobiliare: a quanto dovrebbe ammontare?
La prima domanda riguarda sicuramente l’ammontare della provvigione che dovrebbe spettare all’agente immobiliare. Un range comune in cui la provvigione immobiliare può oscillare è quello compreso tra il 3% e il 5% del valore dell’immobile. Ci sono però alcuni casi in cui questa percentuale può essere più elevata o anche più bassa.
Tra i fattori che influenzano il valore della percentuale immobiliare ci sono:
- Il fatto che un mercato sia particolarmente attivo in una determinata zona geografica. In questo caso, vista la possibilità di concludere un maggior numero di compravendite, è normale che gli agenti immobiliari si facciano una concorrenza maggiore. La conseguenza è che le provvigioni richieste sono tendenzialmente più basse.
- Il fatto che il mercato immobiliare in una determinata zona geografica sia tendenzialmente fermo. In questo caso la concorrenza tra agenzie immobiliari è naturalmente minore e quindi le provvigioni richieste possono essere più alte, in ragione della difficoltà di chiudere contratti.
- Il valore dell’immobile: in caso di valore piuttosto basso, ma che comunque non porta a chiudere la vendita, è spesso richiesta una provvigione percentualmente più elevata. Senza dimenticare che una percentuale che sia inferiore a un determinato valore assoluto (intorno ai 3000 euro) non risulta conveniente per un’agenzia immobiliare, che quindi potrebbe non dedicare impegno alla ricerca di un acquirente.
- L’efficienza del servizio offerto: nel caso di un’agenzia immobiliare che abbia la politica di gestire un numero limitato di immobili in contemporanea, per velocizzare la conclusione della vendita, potrebbe portare a una richiesta di provvigione più elevata. In questo caso si paga di più per avere un servizio migliore. Di contro le agenzie che raccolgono diversi incarichi di vendita in contemporanea, non potendo garantire una simile efficienza, tendono a chiedere una provvigione minore.
- Il monopolio: nelle realtà geografiche di dimensioni limitate, dove magari opera una singola agenzia immobiliare, si verifica una situazione di monopolio di fatto. Quindi l’agenzia immobiliare “monopolista” richiederà delle provvigioni più elevate, legate anche al numero limitato di contratti conclusi.
È possibile trovare maggiori informazioni sulla provvigione richiesta dagli agenti immobiliari in una determinata zona facendo riferimento alla Camera di Commercio della provincia. Qui infatti, in particolare nel libro degli “Usi locali” è possibile individuare quelle che sono le percentuali minime applicabili, in assenza di accordi diversi tra le parti.
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Chi paga la provvigione e quando deve farlo
Nella maggior parte dei casi la provvigione è a carico, per intero, di entrambe le parti di un accordo di compravendita. Quindi, sia il venditore che l’acquirente dell’immobile pagano la percentuale richiesta dall’agenzia immobiliare. Questa divisione delle spese dovrebbe però essere chiara fin dal momento del conferimento dell’incarico all’agente da parte del venditore. Sia nella proposta di vendita, in modo che ne sia a conoscenza anche l’acquirente.
Oltre alla provvigione la normativa prevede che ci siano altri servizi che vanno pagati all’agente immobiliare. In particolare, la normativa prevede che vada riconosciuto al mediatore anche il rimborso delle spese sostenute: e questo anche se il contratto non viene concluso.
Per evitare questo accadimento, è importante sottoscrivere sempre con l’agenzia immobiliare un accordo scritto che escluda questo rimborso.
Quando pagare la provvigione dell’agente immobiliare
Per quel che riguarda il momento in cui è dovuto il pagamento della provvigione, la normativa in merito stabilisce che questo accade quando venditore e acquirente stipulano un atto che sia giuridicamente valido, in seguito a quella che è stata l’attività del mediatore.
Per fare un esempio pratico, questa attività può essere stata quella di far conoscere all’acquirente l’affare che poi è stato concluso. Oppure aver svolto la stessa attività nei confronti del venditore. L’obbligo di pagamento scatta anche quando acquirente e venditore non sono riusciti a trovare un accordo per concludere il contratto e si sono rivolti al mediatore per aiutarli (in questo caso si tratta di un nesso causale).
Infatti il diritto del mediatore a ottenere il pagamento della provvigione non è legato semplicemente ad aver segnalato ad acquirente e venditore l’affare da concludere. Che è anche motivo di pagamento della stessa. Ma si lega anche a tutte quelle operazioni che il mediatore concluse, per conto e su incarico delle parti, che hanno l’obiettivo di concludere un affare.
Un esempio di questo tipo di operazione è il cosiddetto preliminare di compravendita. Bisogna infatti ricordare che si tratta di un contratto, quindi di un atto giuridico a tutti gli effetti. Può essere ritenuta valida anche l’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore. Ci sono però casi in cui il mediatore può voler attendere, per ricevere il pagamento della provvigione, la conclusione dell’atto di compravendita.
Se il contratto di compravendita non si conclude e le cause non sono legate all’attività del mediatore, rimane comunque l’obbligo per venditore e acquirente di pagare la provvigione.
Davvero vale la pena di pagare la provvigione dell’agente immobiliare?
Negli ultimi anni è diventato sempre più comune, da parte di coloro che vogliono vendere un immobile, procedere in autonomia, senza fare riferimento a un professionista del settore. La sempre più ampia diffusione dei portali di annunci immobiliari rende sempre più evidente questa tendenza.
Dal punto di vista pratico, ognuno può scrivere un annuncio immobiliare e pubblicarlo su questo tipo di portali. Che ricevono ogni giorno migliaia di visite di persone che sono alla ricerca di un immobile da acquistare.
Nonostante questo, il ruolo di un agente immobiliare è ancora molto rilevante nella conclusione di una compravendita. Soprattutto se quello a cui il venditore punta è chiudere un contratto che risulti realmente vantaggioso.
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I vantaggi di affidarsi a un professionista esperto
Questo perché un professionista esperto è in grado di favorire una conclusione rapida del processo di vendita. Bisogna infatti considerare che buona parte dei potenziali acquirenti continua a scegliere, come canale privilegiato per l’acquisto di un immobile, di rivolgersi a un’agenzia immobiliare.
Inoltre un agente immobiliare è in grado di fornire aiuto alle parti durante la delicata fase delle trattative. Riesce infatti a mediare tra le diverse necessità e a superare quei problemi di ordine tecnico e burocratico che possono presentarsi.
La provvigione dell’agente immobiliare è ovviamente un onere. Ma rivolgersi a un professionista permette di ottenere in tempi più rapidi il prezzo migliore per un immobile che si desidera vendere. E questo acquista maggiore importanza anche considerando il tempo che la collaborazione di un professionista permette di risparmiare.
E anche considerando le attività online, un agente immobiliare esperto riesce a gestire i diversi strumenti di marketing e pubblicità decisamente meglio di un privato. Questo significa stimare in maniera oggettiva e corretta il prezzo che andrà inserito sugli annunci, creare delle immagini e dei video che hanno un impatto migliore sul pubblico. E anche scrivere descrizioni in grado di attirare l’attenzione.
Inoltre è disponibile per i contatti via telefono o email e in grado di gestire le visite in modo da portare a una rapida conclusione della vendita. Quindi la provvigione dell’agente immobiliare va vista, piuttosto che come un costo, come un investimento nell’ottica di una conclusione più rapida e al miglior prezzo della vendita.