Donazioni immobiliari 2024: Legge, rischi e tutele per acquirenti e venditori
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Introduzione
Il panorama legislativo italiano ha subito una significativa trasformazione nel settore delle donazioni immobiliari. La Legge di Bilancio per il 2024 ha introdotto modifiche sostanziali alle norme del Codice Civile in materia di successioni e donazioni, ridefinendo il quadro delle tutele per acquirenti e venditori di immobili provenienti da donazione.
Queste modifiche sono di cruciale importanza per chiunque sia coinvolto in transazioni immobiliari, in particolare quando si tratta di proprietà che hanno origine da una donazione. La nuova normativa mira a sbloccare il mercato immobiliare, rimuovendo ostacoli che da decenni rendono rischiose e complesse le operazioni su beni donati.
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Le donazioni immobiliari: quadro generale
Le donazioni immobiliari sono atti con cui un individuo (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene immobile a un altro soggetto (donatario). Fino a poco tempo fa, i notai spesso sconsigliavano le donazioni a causa dei rischi associati alle possibili contestazioni da parte degli eredi legittimari del donante.
Gli eredi legittimari (coniuge, figli e, in alcuni casi, i genitori del donante) avevano il potere di contestare la donazione e persino di rivendicare il bene da eventuali acquirenti successivi, creando un clima di incertezza che penalizzava la circolazione degli immobili nel mercato.
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La nuova legge sulle donazioni del 2024
La Legge di Bilancio 2024, attualmente all’esame del Senato, introduce cambiamenti significativi alla normativa sulle donazioni immobiliari. Questa riforma mira a modificare sostanzialmente le norme del Codice Civile, con l’obiettivo di proteggere gli acquirenti in buona fede e limitare le possibilità di azione degli eredi legittimari.
In buona sostanza, la nuova legge prevede che i legittimari non possano più richiedere agli aventi causa la restituzione del bene donato, qualunque sia il momento in cui l’acquisto del donatore si sia perfezionato. Invece, essi saranno titolari esclusivamente nei confronti del donatore di un diritto di credito commisurato al valore del bene donato.
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Impatto sulle donazioni immobiliari
Le modifiche apportate agli articoli del Codice Civile sono sostanziali. L’art. 563 cc è stato completamente scritto, stabilendo che:
“La riduzione della donazione, salvo il disposto del n. 1 dell’art. 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatore ha alienato gli immobili donati fermo l’obbligo del donatore medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatore è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito.”
Queste disposizioni si applicano anche in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal n. 1 dell’articolo 2690.
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Rischi per l’acquirente di immobili donati
Prima della riforma, l’acquirente di un immobile proveniente da donazione correva il rischio di vedersi sottrarre il bene dagli eredi legittimari del donante originario. Questo rischio persisteva per un lungo periodo, rendendo difficile anche l’ottenimento di mutui per l’acquisto di tali proprietà.
Con la nuova normativa, l’acquirente in buona fede gode di maggiori tutele. Se ha acquistato un titolo oneroso, non può più essere chiamato a restituire il bene all’eredità. Tuttavia, permangono alcuni rischi residui, in particolare se l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito.
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Rischi per il venditore di immobili ricevuti in donazione
Il venditore che ha ricevuto l’immobile in donazione (donatario) mantiene obbligazioni significative. In caso di azione di riduzione da parte degli eredi legittimari, il donatore è tenuto a compensare in denaro i legittimari, anche se il bene è stato venduto.
Un rischio particolare emerge in caso di insolvenza del donatore. Se questi ha ceduto il bene a titolo gratuito e non è in grado di compensare i legittimiri, l’avente causa potrebbe essere chiamato a compensare in denaro i legittimiri, nei limiti del vantaggio ottenuto.
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L’azione di riduzione: cosa cambia
L’azione di riduzione, strumento legale a degli disposizione eredi legittimari per reintegrare la propria quota di legittima, subisce modifiche significative. Mentre in precedenza poteva portare alla restituzione del bene, ora si traduce principalmente in un diritto di credito nei confronti del donatore.
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La revoca delle donazioni: novità e implicazioni
La possibilità di revocare le donazioni rimane, ma con limitazioni significative. Gli eredi legittimari possono ancora impugnare le donazioni lesive della loro quota di legittimi, ma l’effetto di tale azione si limita ora a un diritto di credito verso il donatore, senza poter più incidere sui diritti acquisiti da terzi in buona fede.
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Tutela dei legittimari: un nuovo equilibrio
I legittimari mantengono il diritto alla loro quota di legittimi, ma le modalità di tutela di questo diritto cambiano in modo significativo. La nuova legge cerca di bilanciare la protezione dei loro interessi con la necessità di garantire la sicurezza delle transazioni immobiliari.
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Aspetti pratici per acquirenti e venditori
Per gli acquirenti di immobili provenienti dalla donazione, è consigliabile verificare attentamente la provenienza del bene e le circostanze della donazione. I venditori di immobili ricevuti in donazione dovrebbero essere consapevoli dei loro potenziali obblighi verso gli eredi legittimi del donante originario.
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Il ruolo dei notai nella nuova normativa
Il ruolo dei notai diventa ancora più cruciale. Le modifiche agli articoli 2652 e 2690 cc introducono nuovi termini e modalità per la trascrizione delle domande di riduzione. In particolare, se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario.
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Prospettive future e possibili sviluppi
L’impatto di questa riforma sul mercato immobiliare italiano potrebbe essere significativo. Ci si aspetta una maggiore fluidità nelle transazioni di immobili provenienti da donazioni, con un potenziale aumento del valore di mercato di tali proprietà.
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Conclusioni
La Legge di Bilancio 2024, riformando la normativa sulle donazioni immobiliari, rappresenta un cambiamento significativo nel panorama giuridico italiano. Prendendo la tutela dei legittimari con la sicurezza delle transazioni immobiliari, la riforma della Bilancia mira a sbloccare un settore del mercato immobiliare storicamente problematico.
Per acquirenti e venditori, è fondamentale rimanere informati su queste nuove disposizioni e sulle loro implicazioni pratiche. La consulenza di professionisti esperti, come notai e avvocati specializzati in diritto immobiliare, diventa ancora più preziosa in questo contesto di cambiamento normativo.
In conclusione, mentre la nuova legge offre maggiori tutele e chiarezza in molte situazioni, introduce anche nuove complessità che richiedono attenzione e consapevolezza da parte di tutti gli attori coinvolti nel mercato immobiliare italiano.
È importante notare che la nuova legge entrerà in vigore dopo sei mesi dalla sua approvazione, ossia a partire da luglio 2024, e non si applicherà alle successioni aperte prima della sua entrata in vigore, a patto che gli eredi trascrivano l’opposizione alla donazione stessa nei pubblici registri immobiliari.
Approfondimenti Brocardi.
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