Compromesso immobiliare: è utile sottoscrivere questo documento anche tra soggetti privati?

In caso di vendita o acquisto di un immobile, il termine “compromesso immobiliare” è molto diffuso. In realtà, il termine tecnico più corretto da utilizzare è “contratto preliminare di compravendita immobiliare”: la definizione non cambia però la sostanza di questo contratto, attraverso cui l’acquirente si impegna all’acquisto, mentre il venditore si impegna alla vendita. Oggetto del contratto è ovviamente un immobile.

Bisogna però fare attenzione: non si tratta di un contratto di compravendita: il proprietario della casa e futuro venditore mantiene infatti immutato il suo diritto di proprietà. L’impegno che viene assunto da entrambe le parti del contratto, venditore e acquirente, è quello, rispettivamente di vendere e acquistare l’immobile oggetto del contratto stesso.

Il compromesso immobiliare può essere utile per entrambe le parti che lo stipulano. Infatti:

• per l’acquirente rappresenta l’assicurazione di avere un contratto valido dal punto di vista giuridico, che impegna il proprietario dell’immobile a vendere l’immobile stesso;
• per il venditore rappresenta l’assicurazione di avere un contratto valido dal punto di vista giuridico, con cui l’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile messo in vendita al prezzo stabilito nel contratto stesso.

È importante sapere, riguardo al compromesso immobiliare, che questo contratto non riguarda solo l’impegno a vendere e acquistare un immobile. Infatti, almeno nella maggior parte dei casi, alla stipula del compromesso il futuro acquirente versa una somma al venditore, a titolo di caparra.

La caparra ha una duplice finalità:

• Dal punto di vista dell’acquirente rappresenta un anticipo sulla somma che dovrà versare per finalizzare l’acquisto dell’immobile;
• Dal punto di vista del venditore rappresenta una sorta di assicurazione: infatti, se l’acquirente dovesse rinunciare all’acquisto, il venditore potrà trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

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Perché stipulare un preliminare di vendita?

Perché quindi può essere utile stipulare un preliminare di vendita? La risposta è chiara: questo è l’unico sistema che abbia valenza giuridica per impegnare acquirente e venditore a concludere la compravendita.

Diversa è la funzione della proposta d’acquisto, che crea un obbligo solo per l’acquirente, almeno fino a quando non viene controfirmato dal venditore. Di conseguenza il venditore si viene a trovare in una posizione di vantaggio rispetto all’acquirente, perché non ha alcun obbligo nei confronti di quest’ultimo, fino almeno all’accettazione della proposta di vendita.

È interessante fare una distinzione tra i motivi per cui un compromesso immobiliare è utile per l’acquirente e i motivi per cui è utile per il venditore.

I vantaggi del compromesso immobiliare per l’acquirente

Dal punto di vista dell’acquirente, firmare un compromesso immobiliare equivale a garantirsi che l’immobile a cui è interessato venga venduto proprio a lui. Questo potrebbe sempre non accadere, ma si tratta di casi limite: in una bassissima percentuale di casi il venditore viene infatti meno all’impegno preso con il compromesso, vendendo l’immobile a un soggetto diverso dall’acquirente con cui ha stipulato il contratto.

Se si verifica questa eventualità e il contratto non è stato trascritto da un notaio, l’acquirente potrà richiedere solamente il risarcimento del danno subito. Non potrà invece richiedere la dichiarazione di nullità o annullabilità del contratto che è stato stipulato tra venditore e nuovo acquirente. Questo perché il compromesso ha effetto solo tra le due parti tra cui viene sottoscritto.

Bisogna anche considerare che, salvo particolari eccezioni, la scelta di stipulare un preliminare di vendita è comunque un modo per prendere tempo. Per esempio, mentre si decide di acquistare una nuova casa e si intende nel frattempo venderne una già di proprietà, per ottenere il denaro necessario a concludere la compravendita. Questo è un fattore da considerare soprattutto se vuole acquistare quella che diventerà la prima casa e che quindi può richiedere un impegno di spesa notevole.

I vantaggi del compromesso immobiliare per il venditore

Considerando l’attuale situazione del mercato immobiliare italiano, il fatto di vendere un immobile può mettere in una situazione complicata. Trovare un acquirente interessato all’immobile messo in vendita e disposto a pagare quanto richiesto potrebbe, in diverse situazioni, non essere un processo semplice.

Quindi, nel caso si trovi un acquirente con queste caratteristiche, può essere importante “bloccarlo”, vincolare la sua intenzione di acquistare. Si tratta anche di una sorta di garanzia per il tempo che è necessario per la compravendita: perché, nel caso l’acquirente rinunci all’acquisto, il venditore può trattenere la caparra. Il preliminare di vendita serve anche a bloccare il prezzo a cui la compravendita sarà conclusa, mettendo il venditore al riparo da ulteriori perdite di valore dell’immobile stesso.

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Trascrivere o non trascrivere il compromesso?

La stesura e la firma di un compromesso immobiliare non richiedono necessariamente l’intervento di un notaio. Se però si fa riferimento a questo professionista, il contratto può essere trascritto nei Registri Immobiliari. Il costo della trascrizione, secondo il disposto  dall’articolo 1475 del Codice Civile, è a carico dell’acquirente.

In seguito alla trascrizione, il compromesso non è valido più solo tra le due parti che lo hanno sottoscritto. E si tratta di una serie di conseguenze molto importanti. Perché, se dopo la trascrizione del compromesso il venditore volesse vendere l’immobile a un compratore diverso, il notaio potrebbe impedire la compravendita.

Considerando quanto visto sopra, è facile capire come un compromesso immobiliare non trascritto abbia poco senso. Soprattutto se la caparra versata è importante, è assolutamente necessario far trascrivere il compromesso immobiliare, sia dal punto di vista del venditore che da quello del compratore.

La spesa di registrazione diventa a tutti gli effetti marginale rispetto al valore dell’immobile oggetto di compravendita. Soprattutto se si tratta di un immobile di pregio. E, in ogni caso, la trascrizione del compromesso immobiliare garantisce che entrambe le parti siano motivate a concludere il contratto di compravendita. Risarcendo eventualmente i diritti della parte che venisse danneggiata dalla mancata conclusione del contratto.

Anche per la redazione, firma e registrazione del compromesso immobiliare può essere molto utile farsi assistere da un professionista esperto. In grado di consigliare al meglio il cliente su come gestire l’intero processo di compravendita dell’immobile.