Contratto preliminare: Cosa devi sapere prima di acquistare o vendere un immobile

Il contratto preliminare, conosciuto anche come compromesso, è un accordo vincolante regolato dal Codice Civile italiano (artt. 1351-1352), utilizzato nel contesto delle compravendite immobiliari per definire gli impegni delle parti prima di stipulare l’atto definitivo di compravendita. Questo strumento giuridico è di fondamentale importanza per chi intende acquistare o vendere un immobile, in quanto permette di fissare i termini essenziali dell’accordo e garantire la sua corretta esecuzione futura.

Cos’è e quando si Usa?

è un accordo giuridico con il quale le parti (venditore e acquirente) si impegnano a concludere successivamente un contratto definitivo (di solito la compravendita di un immobile). Si usa principalmente per consentire alle parti di avere il tempo necessario per completare operazioni preliminari, come la ricerca di finanziamenti o la verifica della documentazione relativa all’immobile.

Esempi di situazioni in cui si usa un contratto preliminare:

•Acquisto di un immobile: L’acquirente si riserva il tempo per ottenere un mutuo.

•Vendita di una proprietà: Il venditore si impegna a vendere una volta ottenuta la documentazione necessaria (es. certificazioni catastali).

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Cosa Deve Contenere il Contratto Preliminare?

Il contratto preliminare deve contenere alcuni elementi essenziali per essere valido e vincolante:

•Identificazione delle parti: Nomi e dettagli del venditore e dell’acquirente.

•Descrizione dettagliata dell’immobile: Inclusi i dati catastali e tutte le sue pertinenze.

•Prezzo di vendita: L’importo concordato per la compravendita.

•Caparra confirmatoria: Somma versata dall’acquirente al momento della firma del contratto preliminare.

•Scadenza per la stipula dell’atto definitivo: La data entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo.

Caparra Confirmatoria e Penali

Uno degli elementi chiave del contratto preliminare è la caparra confirmatoria, un importo che l’acquirente versa al venditore come garanzia del suo impegno. Se l’acquirente recede senza giustificato motivo, il venditore può trattenere la caparra. Al contrario, se è il venditore a non rispettare gli accordi, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra.

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La Trascrizione 

Secondo l’art. 2645-bis del Codice Civile, il contratto preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari. Questa operazione non è obbligatoria, ma è consigliabile in quanto offre una tutela maggiore all’acquirente. Con la trascrizione, l’acquirente si tutela da eventuali ipoteche o atti pregiudizievoli che potrebbero essere iscritti sull’immobile tra la stipula del preliminare e l’atto definitivo.

Risoluzione per Inadempimento

Nel caso in cui una delle parti non rispetti gli impegni presi nel contratto preliminare, la parte adempiente può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. Questo diritto è previsto dall’art. 1453 del Codice Civile, che consente alla parte lesa di chiedere la risoluzione giudiziale del contratto preliminare.

Conclusione

Il contratto preliminare è uno strumento essenziale per garantire che la compravendita di un immobile avvenga senza problemi e secondo le norme del Codice Civile. Prima di firmare un preliminare, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista, come un notaio o un avvocato, per verificare che tutte le clausole siano corrette e che non vi siano rischi legali.